Circular nº 42
Publicado: 30/05/2023
Categoría: Inmobiliario
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de esta circulara:
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. No obstante, hay apartados de la ley que no entrarán en vigor hasta el próximo 1 de enero de 2024.
Concepto de gran tenedor.
Se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencia, de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros.
También se considerará gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en zonas tensionadas si se ha motivado por la comunidad autónoma a través de la memoria justificativa.
Concepto de residencia habitual y segunda residencia.
Se entenderá como residencia habitual el domicilio permanente que ocupe la persona y que pueda acreditar a través de datos del padrón o derivados.
Se entenderá como segunda residencia aquella que se utilice por la propiedad de manera intermitente o por temporadas.
Concepto de zonas tensionadas.
Las Administraciones competentes en materia de vivienda a nivel autonómico podrán declarar ciertas zonas como mercado residencial tensionado en aquellos territorios en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.
La declaración de dichas zonas tensionadas deberá realizarse siguiendo un procedimiento específico regulado en el artículo 18 de la presente Ley.
Novedades en materia de desahucios.
Se establece el requisito de admisibilidad de la demanda. En consecuencia, antes de la admisión de la demanda, se deberá indicar:
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Si el inmueble constituye vivienda habitual de quién la ocupa.
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Si el propietario es gran tenedor. Si lo fuera, deberá acreditar que quién la ocupa no está en situación de vulnerabilidad y, que, si lo está, se ha intentado previamente la mediación.
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Si el propietario no es gran tenedor, adjuntar nota simple acreditándolo.
Actualización de la renta.
Durante el año 2023, se mantendrá el límite para la actualización de la renta del 2%.
Durante el año 2024, el límite para la actualización de la renta será del 3%.
A partir del año 2025, se aplicará un nuevo índice de alquiler.
Prórroga de los contratos.
Los inquilinos actuales podrán solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen hasta el 30 de junio de 2023.
Cuando finalice la prórroga obligatoria establecida en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario, siempre y cuando acredite su situación de vulnerabilidad podrá solicitar que el contrato de arrendamiento se prorrogue de manera extraordinaria por plazos anuales durante tres años.
El propietario deberá aceptar obligatoriamente la prórroga sin distinguir si es gran tenedor o no, excepto en aquellos casos en que dentro del plazo establecido en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos informe de la necesidad de utilizar la vivienda para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firma de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
Hasta la aprobación de la presente ley, los gastos de formalización del contrato los abonaban los arrendatarios a no ser que el arrendador fuera persona jurídica.
Con la entrada en vigor de la presente Ley, será el arrendador el que venga obligado al pago de dichos gastos.
Incentivos fiscales.
Se introducen las siguientes reducciones en el Impuesto de Personas Físicas, Impuesto sobre Sociedades, Impuesto de Renta de no Residentes y Impuesto sobre el patrimonio, en aquellos supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, siendo que el rendimiento neto positivo calculado se reducirá:
En un 90% si el nuevo contrato minora la renta de alquiler más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior y este se encuentre en una zona tensionada.
En un 70% cuando sea primer arrendamiento en zona tensionada y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro, con determinadas condiciones.
En un 60% cuando la vivienda hubiese sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración contrato arrendamiento.
En un 50% en el resto de los casos.