Circular nº 28
Publicado: 27/05/2022
Categoría: Inmobiliario
​
Descárgate aquà el PDF
de esta circulara:
Contrato de arras:
claves legales
Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato de compraventa y un medio de protección de las obligaciones derivadas de este.
El contrato de arras es un acuerdo de carácter consensual entre vendedor y comprador. El primero se compromete a transmitir un bien en un periodo de tiempo determinado y, el segundo al pago del precio con previa aportación de una paga y señal, comúnmente conocida como arras.
Este acuerdo no es obligatorio, pero sírecomendable para dotar de seguridad a las partes que intervienen en la compraventa de un inmueble.
Existen tres tipos de arras:
I.
Arras penitenciales o arras de desistimiento.
Son las más comunes y se caracterizan porque permiten el desistimiento libre de las partes mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada en concepto de señal o arras. Para poder hacer referencia a estas arras es necesario que en el contrato se haga una referencia expresa y clara indicando sus consecuencias.
II.
Arras confirmatorias.
Estas arras no permiten a las partes la resolución o el desistimiento de las obligaciones contraÃdas. Constituyen una señal de la perfección del contrato. La entrega de dinero se entiende como parte del precio total. Por lo que se puede exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato.
III.
Arras penales.
El objetivo de estas arras es que la cantidad entregada sirva de indemnización por los daños y prejuicios en caso de incumplimiento. Si se produce un incumplimiento, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor deberá devolver duplicadas las cantidades percibidas.
No obstante, a diferencia de las confirmatorias, no facultan a las partes para resolver el contrato unilateralmente.
La información mínima que debe contener un contrato de arras es la siguiente:
-
Datos personales de la parte compradora y vendedora.
-
Fecha y lugar del contrato.
-
Descripción e identificación del inmueble.
-
Precio de la compraventa y forma de pago.
-
Coste de la reserva.
-
Gastos de la compraventa.
-
Cargas.
-
Penalizaciones.
-
Firma del comprador y vendedor.
¿Qué sucede si el banco no nos concede la financiación solicitada?
Para que el comprador pueda recuperar las arras entregadas se tiene que estipular una cláusula expresa en el contrato de compraventa, donde se prevea la devolución de las arras en caso de denegación del préstamo hipotecario por la entidad financiera. La incorporación de la cláusula al contrato hará que el comprador pueda optar por la resolución del contrato, con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento.
En Catalunya si el contrato de compraventa prevé el financiamiento de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprado, excepto pacto en contra, puede desistir del contrato si justifica documentalmente la negativa de la entidad a conceder la financiación. Excepto que la denegación derive de una negligencia de la parte compradora.
Este desistimiento obligará al vendedor a la devolución del precio total entregado por el comprador.